Доходные квартиры: где в Подмосковье оправданны инвестиции в жилье :: Деньги :: РБК Недвижимость

Вместе со специалистами разбираемся, где в Московской области выгоднее всего приобретать жилье в новостройках, где оно быстрее окупится и где на него надо меньше всего копить Фото: Евгений Разумный/ТАСС Фото: Евгений Разумный/ТАСС

Собираясь приобрести квартиру в новостройке с инвестиционной целью, покупателю необходимо понимать, зачем он это делает. Заработать на покупке квартиры можно двумя способами. Первый — купить недвижимость в новостройке и перепродать, когда квартира подорожает, а второй вариант — сдавать жилище в аренду.

Сейчас на рынке жилья отмечается стагнация, цены падают, поэтому заработать на росте цен в ближайшей перспективе сложно. В нынешней ситуации покупатели обращают внимание на первичный рынок Подмосковья и рассчитывают заработать на сдаче приобретенного жилья в аренду.

Инвестиционный спрос

По данным аналитиков «НДВ — Супермаркет Недвижимости», число сделок в Подмосковье за месяц выросло на 19,4% — с 3,1 тыс. в июне до 3,7 тыс. в июле 2022 года. Таким образом, спрос вышел на уровень апреля этого года.

Динамика сделок на первичном рынке Московской области в январе — июле 2021 и 2022 годов (тыс.) Динамика сделок на первичном рынке Московской области в январе — июле 2021 и 2022 годов (тыс.) (Фото: «НДВ Супермаркет Недвижимости»)

Вместе со специалистами разбираемся, в каких локациях Подмосковья выгоднее всего приобретать жилье, где оно быстрее окупится и где на него надо меньше всего копить.

Как считали

Анализировались цены в новостройках массового сегмента, сданные корпуса в выборку не вошли. Локации, где в продаже было менее десяти лотов, не учитывались.

Читайте также: ЦИАН назвал города Подмосковья с наибольшим приростом цен на новостройки

Основным драйвером спроса на рынке новостроек Московской области продолжает оставаться ипотека Основным драйвером спроса на рынке новостроек Московской области продолжает оставаться ипотека (Фото: shutterstock.com)

Сколько могут заработать рантье

При покупке однокомнатной квартиры на первичном рынке Подмосковья средний срок окупаемости при постоянной ее сдаче в аренду составляет 18 лет. Быстрее всего отбить стоимость квартиры за счет сдачи в аренду получится в Химках (14 лет) за счет одних из самых высоких в Московской области ставок аренды, а также в Богородском городском округе (15 лет) за счет низкой стоимости жилья. Самые невыгодные с точки зрения окупаемости при сдаче в аренду квартиры в Королеве (27 лет) и Щелково (22 года), объясняет эксперт «ЦИАН.Аналитики» Елена Лапшина.

Средняя доходность от сдачи в аренду в вошедших в исследование локациях составляет 5,6% годовых. Максимальные показатели в Химках (7,4%), Богородском (6,7%) и Солнечногорском городских округах, а также в Мытищах (6,2%). Минимальные показатели, по данным ЦИАН, зафиксированы в Королеве (3,7%), Щелково (4,5%) и Наро-Фоминском городском округе (4,7%).

Доходность от сдачи в аренду и окупаемость инвестиций в новостройки в городских округах Подмосковья

Городской округ Средняя стоимость квартиры, млн руб. Средняя ставка аренды в месяц, тыс. руб. Доходность Окупаемость (лет) Средняя заработная плата, тыс. руб. Доступность (количество годовых доходов в стоимости квартиры)
Химки 5,8 35,7 7,4% 14 88,4 5,5
Богородский 3,95 22 6,7% 15 59 5,6
Солнечногорский 4,78 24,8 6,2% 16 62,7 6,4
Мытищи 5,84 30,1 6,2% 16 66,8 7,3
Ленинский 5,97 29,8 6% 17 73,9 6,7
Люберцы 6,41 31,3 5,9% 17 70,3 7,6
Красногорск 6,98 33,6 5,8% 17 84,4 6,9
Домодедово 5,37 25,5 5,7% 18 69 6,5
Балашиха 5,46 25,9 5,7% 18 62,5 7,3
Долгопрудный 7,05 33 5,6% 18 76 7,7
Дмитровский 5,14 23,5 5,5% 18 53,4 8
Раменский 5,02 22,9 5,5% 18 56,4 7,4
Одинцовский 8,23 36,4 5,3% 19 72,4 9,5
Сергиево-Посадский 4,51 19,9 5,3% 19 51,5 7,3
Пушкинский 5,59 23,6 5,1% 20 51,8 9
Подольск 6,9 28,5 5% 20 66,1 8,7
Наро-Фоминский 6,57 25,6 4,7% 21 54,9 10
Щелково 5,71 21,6 4,5% 22 63,2 7,5
Королев 8,42 26,2 3,7% 27 72,9 9,6

Данные: «ЦИАН.Аналитика»

Самые доступные (относительно уровня доходов местных жителей) квартиры расположены в Химках — для покупки потребуется 5,5 годовой зарплаты, в Богородском (почти 6 годовых зарплат) и Солнечногорском (6,5 годовой зарплаты) городских округах. В первом случае доступность обеспечена высокими зарплатами, а во втором и третьем — за счет низкой стоимости жилья, поясняет Елена Лапшина. По ее словам, дольше всего копить придется на квартиру в Наро-Фоминском городском округе (10 годовых зарплат) — здесь одни из самых низких зарплат среди анализируемых локаций, а также в Королеве и Одинцовском городском округе (9,5 годовой зарплаты) — за счет высокой стоимости жилья.

Читайте также: Риелторы назвали минимальный бюджет покупки жилья в Подмосковье

Средний срок окупаемости при постоянной сдаче квартиры в аренду в Подмосковье составляет 18 лет Средний срок окупаемости при постоянной сдаче квартиры в аренду в Подмосковье составляет 18 лет (Фото: shutterstock.com)

В какие подмосковные проекты стоит вкладывать деньги

Наименее привлекательными с точки зрения инвестиций проектами являются типовые жилые комплексы, которые массово строились в 2018–2019 годах в не самых перспективных районах Московской области (места с плохой экологией, с НПЗ и очистными сооружениями). На старте продаж цены там были более чем адекватные, предлагались и неплохие программы рассрочки, говорит руководитель департамента новостроек компании «ТСН Недвижимость» Роман Поручик. По словам эксперта, люди, которые успели выйти из этих проектов в 2020 году, остались в выигрыше. А вот те инвесторы, которые зашли в эти ЖК на пике роста цен, при попытке реализовать их в 2022 году столкнулись с большой конкуренцией и падением цен.

«Теперь такие покупатели не могут выйти из данных инвестиций с прибылью. Существуют реальные примеры, когда клиенты купили квартиру в 2021 году за 9 млн руб., а застройщик предлагает их летом 2022 года уже за 8 млн руб. Сейчас нет предпосылок такого же резкого скачка цен на недвижимость, который был два года назад. Более выигрышными для инвестиций становятся объекты в перспективных районах с хорошей транспортной доступностью, там рост цен предполагается выше уровня инфляции, в такие объекты можно и нужно вкладываться», — резюмирует Роман Поручик.

Читайте также:

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.

Previous post Мировая смертность от коронавируса упала до минимума
Next post Названы регионы с наибольшим ростом и снижением цен на аренду домов :: Загород :: РБК Недвижимость